沙特建设工程市场法律及合同指南

一、沙特建设工程法律指南之一：基础篇

二、沙特建设工程法律指南之二：合同篇

三、沙特业务 | 用法律手段解决争议案例

四、沙特法律 | 建筑工程合同17问

五、沙特业务 | 国际工程合同中谈判要点与策略

六、沙特新规对建设工程合同的影响

沙特建设工程法律指南之一：基础篇

如果中国公司计划进入沙特的建筑市场，必须需要了解沙特的法律体系并遵守相关法律法规。

沙特的法律体系主要基于伊斯兰法原则，但也包含一些民法和普通法元素。在建筑项目中，了解伊斯兰法原则是至关重要的，特别是在合同签订和执行方面。

沙特有一系列与建筑工程相关的法律和法规，确保您的项目符合所有相关法规，并与政府和相关部门合作以获得必要的许可和批准。

沙特建筑市场充满机遇，但也有其独特的挑战。了解当地法律和法规，与各方建立良好的关系，将有助于中国公司在这个市场取得成功。

本文是沙特建设工程法律指南之一。本指南系列包括基础篇、合同篇。

01 沙特的法律体系

沙特的法律体系具有独特性，主要基于伊斯兰法（Shari’ah）原则。

伊斯兰法主要源自一些基本的文献，如《古兰经》（伊斯兰教的圣书）和先知穆罕默德（愿主赐他平安）的教导，这被视为主要的法律依据。此外，伊斯兰法还根据学者的共识（Ijma）和类比（Qiyas）等次要来源制定。

然而，沙特的法律体系也包含了一些民法和普通法的元素，尤其是在不违反伊斯兰法基本原则的情况下。

具体来说，制定的法律主要涉及商业领域，如公司法、破产法以及知识产权相关的法律。而继承法、刑法和家庭法等领域则主要由伊斯兰法管理。

在沙特的建筑工程领域，了解这种法律体系的特点非常重要。

例如，在合同签订和执行方面，中资建筑公司需要确保遵守伊斯兰法原则，以避免潜在的法律问题。此外，了解商业法律，如公司法，将有助于您在建筑项目的管理和运营中做出明智的决策。

在沙特，建筑工程涉及到多个法律和法规，包括土地使用法、建筑规范以及环境法规。与政府和相关部门的合作以获得必要的许可和批准也是至关重要的一步。同时，中资建筑公司还需要关注劳动法和安全法规，以确保工人的权益和安全。

02 沙特建设工程的法律体系

在沙特，没有特定的建筑法或工程法，而是使用沙特内的一系列法律来规范这一领域。

对于公共工程，建筑和工程项目受到《沙特政府招标和采购法》（GTPL）的约束，该法于2019年7月16日获得沙特内阁批准，并于2019年12月1日生效。GTPL取代了2006年颁布的旧版政府招标和采购法。

它适用于所有由沙特政府部门、部委、机构以及具有独立法人资格的公共机构和机构承担的项目。该法律的制定是沙特愿景2030计划的一部分，旨在增加沙特对国际咨询公司和承包商的吸引力，以促进沙特的基础设施发展。

对于私人工程，有许多针对国际和本地承包商的标准形式合同可供选择。尽管在沙特广泛使用FIDIC合同，但会根据需要进行修改。不论是公共工程还是私人工程的合同，都需要使用英文和阿拉伯文双语编写。

尽管民营企业可以将其合同起草为英文，但在提交给政府实体时，需要提供经认证的阿拉伯文翻译。与沙特所有合同一样，如果发生争议，合同的阿拉伯文版本将被视为主要版本。

此外，建筑和工程项目还必须符合沙特建筑法规（SBC），其中规定了适用于任何项目的最低建筑标准的技术、法律和行政规定。

由于伊斯兰法是所有合同的基础，因此在所有合同中存在一些共同的原则。例如，诚实守信的义务以及对利益或不正当得利（Riba）和投机或不确定性（Gharar）的禁止等原则非常重要。

因此，合同补偿受限于实际和直接遭受的损害；间接或间接的损失、预期或投机的商业损失、机会的财务损失以及其他投机或不确定的损失都不被接受。

禁止性救济和具体履行通常也不可用。其中一些伊斯兰法原则已被 codified，比如GTPL执行法规的第98/3条规定，规定双方应按照合同的条款、诚实守信的原则，以及维护公共设施的良好运行和最佳利益的要求来履行合同。

03 沙特建筑工程事项中的法律义务和要求

在沙特从事建筑工程项目，中国公司需要了解一系列与健康安全、环境、规划、就业以及反腐败与贿赂相关的特定法律要求和义务。

1. 健康与安全

雇主有责任保护员工免受伤害，因此需要提供适当的保护措施，包括防止由于使用机械、工作设备以及在工作中可能感染的职业病等危险而引发的伤害。

雇主还必须提供照明、供应饮用和洗浴水，并遵守职业保护、健康和安全方面的规则、措施和标准。雇主不得向工人收取费用或从工资中扣除任何费用以提供此类保护。

此外，对于一定数量的工人，雇主必须提供全职医务人员和急救室，以及当工地距离最近的医疗单位至少10公里时，需要提供救护车。

2. 环境

在沙特，存在一系列环境法律，其中之一是环境影响评估（EIA），特别适用于建筑行业。

EIA对拟议项目或发展的可能和潜在环境影响进行评估，考虑有利和不利的社会经济、文化和人类健康影响。

承包商必须提交EIA并获得项目的环境认证。在工地进行任何形式的建设工作之前，需要获得许可证。

3. 规划

所有建设工程必须按照批准的计划和图纸进行实施，否则需要获得相关许可。

4. 就业

沙特的劳动法规管雇主和员工的关系。雇主有责任支付薪水、提供住宿、休假、解雇通知期、返乡机票、招聘成本、其他合同福利和医疗保险等法定就业权益。此外，雇主必须确保具备适当的工作许可和签证，遵守沙特的本地化规则。

5. 反腐败和贿赂

沙特的反腐败和反贿赂法律强调“公务员”和特定的民营企业工作，必须被视为“公务员”。

“公务员”包括从事政府相关项目的个人，例如政府项目的顾问、临时承包商、政府或司法机关任命的专家，以及承包提供公共服务的私人公司的员工。“公务员”还包括股份公司的员工，以及其董事会成员和董事。

04 沙特建筑工程项目必需的许可证、文件和相关事项

在进行沙特的建筑工程项目前，期间以及完成后，各方需要获取哪些许可证、文件和其他必要的文件呢？同时，不遵守相关规定是否会受到处罚呢？

1. 开始工程前

在沙特从事建筑工程项目，首先需要考虑中国公司承接项目的情况。

中国公司在沙特从事建筑项目必须获得沙特投资部（MISA）颁发的外国投资许可证，并在沙特设立企业。

此外，包括中资企业在内的所有顾问和承包商必须从沙特市政、农村和住房部（MOMRAH）获得相应的分类或许可证，以允许他们从事承包工作或工程项目。

2. 工程进行中或之前

进行工程项目需要获得多种许可证，包括：土木工程许可证、环境许可证、涉及道路和交通途径的许可证、危险废物处理计划的批准，以及从相关政府机构获取的公用事业许可证（包括供水、电力、污水和电信等）。

在工程进行期间，需要进行多次检查，并由沙特市政、农村和住房部（MOMRAH）签署批准。

3. 工程完成后

当工程完成后，承包商需要向建筑所在区域内的多个地方政府机构申请并获得最终验收。一旦所有地方政府机构都签署批准，建筑物就可以开始投入使用。

需要注意的是，如果不遵守上述规定和程序，可能会面临一定的法律处罚。因此，确保在开始工程前、期间和完成后获得适当的许可证和文件，以确保项目的合法性和合规性非常重要。

05 沙特建筑工程项目中的常见参与方

在沙特的建筑工程项目中，涉及到的典型参与方可以分为以下几类：

1. 开发商

开发商可以是商业和休闲房地产开发商，其中许多是完全或部分由政府拥有的实体。也可以包括像沙特市政、农村和住房部（MOMRAH）以及沙特公共投资基金（PIF）这样的实体。

此外，一些项目公司是由投资方发起设立的，用于开发由有限追索融资支持的特定项目。在采用PPP模式的项目中，政府实体也越来越多地寻求获得项目公司的少数股权。

2. 咨询公司

咨询公司通常被聘请提供各种服务，包括建筑和工程设计、项目监理、项目管理、成本咨询和数量测量等。

3. 主承包商

沙特的主承包商通常是联合企业，特别是在“大型”项目的情况下，单个承包实体几乎不可能或不切实际地完成整个项目。

鉴于本地和国际经验的重要性，本地和国际承包商和咨询公司常常结成联合体，一起竞标和执行项目。

此外，为了确保有效的风险管理，沙特的大型项目通常会设立项目公司，这些项目公司通常以有限责任公司的形式存在，专门为承接项目的本地承包商、国际承包商和设施管理承包商所设立，以确保项目的有效实施。

4. 小型项目

小型项目可以由单个承包商承接，可能是本地承包商或国际承包商在沙特建立的分支机构。任何被聘请在沙特承接项目的国际承包商都必须在当地设立企业、分公司或办事处。

5. 分包商

主承包商通常会将工程的一部分分包给专业分包商，而在许多情况下，主承包商可能需要接受由业主提名的分包商。

6. 工程师/建筑师

工程师在大多数项目中发挥着关键作用，但标准合同通常会进行修改，以使工程师需要获得业主对许多重要决策的批准。通常会任命负责项目的建筑师来处理项目的最终责任，并在许可证和许可证上列名。

沙特建设工程法律指南之二：合同篇

如果中国计划进入沙特的建筑市场，应了解承接模式，掌握合同形式，并遵守所适用的法律，从而更好地理解这个市场并顺利开展业务

沙特的建筑工程项目采用多种采购方式，包括传统总承包、设计与施工、以及EPC/交钥匙模式等。选择合适的采购方式要根据项目性质、规模和业主需求来决定。

沙特通常使用国际工程合同联盟（FIDIC）的合同套件，尤其是FIDIC红皮书。了解这些标准合同形式以及可能的修改对于合同谈判和执行至关重要。

在沙特，各方可以自由约定合同条款，只要这些条款符合伊斯兰法原则。了解伊斯兰法对合同的影响，尤其是关于诚实守信和禁止投机性原则的要求，是非常重要的。

沙特建筑市场充满机遇，但也有其独特的挑战。通过深入了解市场的特点和要求，您将更有信心在这个市场上取得成功。

01 沙特建筑工程项目的常见承建模式

在沙特的建筑工程项目中，有多种采购方式可供选择，但最常见的采购和合同安排通常涉及本地和国际各方，以下是其中一些主要方式

1. 传统模式/总承包

在这种模式下，业主雇佣自己的设计、监理和项目管理顾问，然后单独采购承包商来根据设计施工项目。这是沙特常用的模式，通常被称为传统模式或总承包模式。

2. 设计与施工

特别是在大型项目中，常采用设计与施工模式。在这种模式下，承包商负责部分或全部工程的设计，以满足业主指定的要求。业主会提供一些设计要求，承包商负责按照这些要求进行设计和施工。

3. EPC/交钥匙模式

某些大型工程项目采用EPC（工程、采购、施工）或交钥匙模式。在这种模式下，承包商负责工程的工程、采购和施工，交付一个能够满足规定输出和性能标准的成品资产。承包商可以内部完成设计和工程，也可以聘请外部顾问。

每种采购方式都有其自身的优势和适用场景。选择适当的采购方式取决于项目的性质、规模和复杂性，以及业主的具体需求。在沙特，通常根据项目的具体要求和条件来选择采购方式。

02 沙特建筑工程中的分包业务

在沙特的建筑工程项目中，分包业务是被允许的，前提是主合同中明确允许分包。

考虑到项目的规模和所需的专业性工作，分包业务在沙特非常普遍，特别是涉及到专业领域，如设计/工程、启动和基础工程、机械、电气和管道工程、建筑外立面工程以及项目所需的任何专业系统。

在沙特，常见的是“指定分包商”，即业主选择分包商，并要求主承包商为指定的工作指定该特定分包商。

此外，沙特允许签订分包合同来执行工程和采购，前提是该工程和采购超过合同金额的30%但不超过50%，需得到国家总统办公厅（CSE）和政府机构的事先同意，并且这些工程和采购需要分配给超过一家的分包商。

03 沙特建筑工程中常见的标准合同形式

在沙特的建筑工程项目中，最常见的标准合同形式是国际工程合同联盟（FIDIC）的合同套件。其中，FIDIC红皮书是沙特使用最广泛的FIDIC合同形式。许多大型开发商和业主也有自己的合同形式，但这些通常会在不同程度上进行修改。

1999年版的FIDIC合同套件仍然是采购新项目的最流行基础。2017年版的FIDIC套件尚未得到广泛采用。尽管NEC 3/NEC 4在英国和其他国家的公共部门客户中越来越受欢迎，但在沙特并不常用。在沙特，通常会修改FIDIC合同，以更大程度地有利于业主。这种风险重新分配可能会非常广泛。

根据FIDIC红皮书形式的合同，工程师的角色通常受到限制，要求工程师在合同下做出的许多重要决策都需要获得业主的批准。基于FIDIC黄皮书的合同也用于设计与施工项目，而基于FIDIC银皮书的合同则用于EPC合同，而其他FIDIC形式也在相关情况下使用。

对于大型项目，定制合同越来越常见，对于EPC合同，特别是公用事业和工业项目，或涉及项目融资的项目，一直以来都很受欢迎。

04 沙特建筑工程采购中的法律适用

在沙特的建筑工程项目中，采购并没有受到特定的要求或限制。相反，在沙特，各方可以自由约定合同的条款，只要这些条款符合伊斯兰法（Shari’ah）的原则。

伊斯兰法一些的关键原则要求合同必须没有欺骗、不确定性和投机性。因此，在建筑工程合同下的任何义务必须明确定义。如果业主向承包商发出的“意向书”符合这些要求，才能具有合同效力。

通常，伊斯兰法不允许合同的标的物是尚不存在的资产。然而，建筑工程合同属于一种被称为“istisna’a”的例外情况，允许各方同意以固定价格和未来交付日期来建造未来的建筑或资产。传统上，istisna’a合同被用于建设项目的融资。

政府合同和其他合同之间存在关键差异。直接影响政府合同各方的一个特定基本差异是政府在进入合同后具有的双重权力，即主权权力和合同方权力。这一权力是从法律和法规中授予政府的。

政府采购与招标法（GTPL）由财政部管理，而国家统一采购机构（UPA）负责根据公共采购制度进行国家统一的战略采购。

政府与政府机构之间，或政府机构与商业供应商之间的协议被称为政府合同。GTPL采用电子拍卖系统，允许提供投标并选择最低报价。

05 沙特建筑工程中的咨询顾问及合同形式

在沙特的建筑工程项目中，业主通常会聘请咨询顾问和建筑专业人员，尤其是在较大的项目中。

通常，这些咨询顾问和专业人员是通过竞争性招标程序选定的。在较小的本地项目中，业主可能会从预先确定的名单中或已经建立关系的专业人员中任命建筑专业人员。

建筑专业人员通常是根据传统的专业服务合同被聘请的。国际工程合同联盟（FIDIC）的白皮书被广泛使用，但不是原封不动采用。其通常会与附加的附加条款一起使用。

这类建筑专业人员的合同通常包括以下内容

1. 要求具备“合理的专业技能和谨慎”。

2. 要求购买专业责任保险（并规定责任限额）。

咨询顾问和建筑专业人员在项目中扮演着关键角色，负责项目的设计、监理和管理等方面。他们的聘用通常需要遵循国际标准和最佳实践，以确保项目的成功实施。

06 第三方的权利和安全措施

在沙特的建筑工程领域，通常会授予第三方（如资金提供方、购买方、租赁方）一些权利，以确保各方的利益得到保护。以下是一些常见的权利和安全措施

1. 资金提供方的权利

资金提供方通常会要求拥有对项目公司资产的担保，包括设备、银行账户和合同权利。沙特商业质押法的实施使得对资产的担保更加灵活，甚至包括未来的资产。

2. 地产抵押

通常情况下，地产或用地会被设立法律抵押权，这意味着地产所有权保留给出借方，而抵押权人将获得注册的抵押权。抵押权人和借款人可能会在抵押协议中约定，从抵押财产中收到的款项将按照债务的分期偿还计划进行支付，以及支付其他费用、费用和收益。

3. 租赁权

在沙特，如果一份租赁合同的期限超过五年，但该物业已被抵押，那么这份租赁合同将无法执行。此外，一处物业可能有多个抵押权人，允许创建一系列抵押权（例如，第一抵押、第二抵押等）。

4. 第三方责任担保

在更复杂的项目中，可能会签署第三方责任担保协议。这些协议在承包商和资金提供机构之间建立了直接的合同关系，承包商承诺向资金提供方遵守建设合同的规定。

沙特业务 | 用法律手段解决争议案例

随着中国与沙特阿拉伯的经贸合作日益紧密，采取何种法律手段有效预防和解决争议，成为众多中国企业关注的焦点。

最近一起中国公司与沙特公司的法律纠纷案例为我们提供了宝贵的经验和启示。

2024年1月22日，沙特执行法院作出历史性判决，承认并执行了中国国际经济贸易仲裁委员会(2022)中国贸仲京裁字第0172号裁决，涉及金额高达2.4亿人民币。

这是沙特法院迄今为止承认与执行的最大金额的中国仲裁裁决。

此案背景复杂，涉及独家代理协议的履行问题，沙特某公司在支付部分预付款后拒绝支付余款。

幸好，独家代理协议中约定，一旦双方发生了商业纠纷，可以到中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。

于是，中国某公司根据双方事先的约定，向中国的该仲裁机构申请仲裁。经过贸仲的审理，中国公司胜诉，但沙特公司随后拒绝履行裁决。

于是，中国某公司继续到沙特，向沙特法院申请执行在中国获得的仲裁裁决。经过漫长的法律程序，沙特法院最终承认了贸仲的裁决，并签署了执行令。

这一案例不仅刷新了中国仲裁裁决在沙特执行的纪录，更重要的是，它证明了中国仲裁裁决能够在伊斯兰教法体系下得到承认和执行。

这对于未来中国企业在沙特及其他实行伊斯兰教法的国家的商业活动具有重要的指导意义。

那么，中国企业在与沙特公司做生意时，如何事先防范可能发生的争议呢？

首先，合同是预防争议的第一道防线。

在签订合同时，双方应明确约定争议解决方式，包括仲裁机构的选择、仲裁地点、仲裁语言、适用法律等。

中国企业可以选择在中国国际贸易仲裁委员会等国内知名仲裁机构进行仲裁，也可以考虑沙特商业仲裁中心、迪拜国际仲裁中心等中东地区的仲裁机构。

如果双方都希望在中立的第三方国家和地区解决争议，香港国际仲裁中心、新加坡国际仲裁中心等都是不错的选择。

其次，了解并尊重当地法律和文化是防范争议的关键。

沙特实行伊斯兰教法，与中国法律体系存在较大差异。因此，中国企业在进入沙特市场前，应深入了解当地法律环境，尊重当地商业习惯和文化传统，避免因误解或忽视当地法律而引发争议。

最后，建立完善的法律风险防控体系是长期稳健经营的保障。

中国企业应建立专门的法律团队或聘请专业的法律顾问，对合同进行审查把关，对交易过程进行实时监控，对潜在的法律风险进行及时预警和处置。

总之，通过合同约定、了解当地法律和文化以及建立完善的法律风险防控体系，中国企业可以在与沙特公司的商业活动中有效防范争议的发生，为双方的长期合作奠定坚实的基础。

沙特法律 | 建筑工程合同17问答

Q1.沙特建筑工程合同需要遵守哪些法律？

沙特建筑工程合同分为两类，1.与私营部门订立；2.与公共部门订立。

与私营部门订立建筑工程合同需要遵守：

（1）《沙特建筑规范适用法》，国王令43/1438，国王令15/1441予以修订，规定《沙特建筑规范》适用于公共和私营部门工程；

（2）《沙特建筑规范适用法实施条例》，沙特市政、农村和住房部第1213/1439号决议，并通过第56/1441号决议和第00004/1443号决议予以修订；

（3）《民事交易法》，国王令191/1444，于2023年12月16日生效；

与政府公共部门订立合同需要遵守:

（1）《沙特建筑规范适用法》；

（2）《沙特建筑规范适用法实施条例》；

（3）《政府招标和采购法》，国王令128/1440号，于2019年12月1日生效，适用于公共部门的工程，且强制适用。具体内容可参见上期文章沙特法律 | 《政府招标和采购法》及《实施条例》全解析（收藏版）；

（4）《民事交易法》。公共工程合同特殊之处在于，合同一方当事人为政府，政府既有公权力，又是合同当事人。因此，公共工程合同首先应适用《政府招标和采购法》规定，对于《政府招标和采购法》未规定事项，《民事交易法》予以补充。

Q2.工程合同的类型包括哪些？

沙特工程合同可分为固定总价合同、单价合同和成本加酬金合同。其中三类合同的区别主要在于：

（1）价款方面，固定总价合同的价款固定，涵盖承包商所有成本、利润和风险；

固定单价合同的价款=工程量*单价；成本加酬金合同的合同价款=成本+酬金，酬金通常为总成本1%。

（2）风险方面，固定总价合同中，承包商负责项目的规划、设计和施工，无论其实际成本如何，承包商只能获得固定的价款，由此承担成本超支、工程任务和范围变更的风险；固定单价合同中，承包商按照实际工程量获得报酬；成本加酬金合同中，承包商将大部分风险转移给业主，由业主负责控制成本，承包商缺乏节省项目成本的动力。

（3）适用范围，固定总价合同适用项目任务和范围明确的大型复杂工程，或者业主对承包商施工和费用控制较少的工程；

固定单价合同适用重复性项目；

成本加酬金合同通常用于范围不确定或不断变化的项目，或者业主希望对承包商的行为有更多控制的情况。

一般而言，在公共项目中，财政部推荐签订固定总价合同。

Q3.是否可以电子签署合同？

可以，但是要注意：

（1）电子签名有效性，通过DocuSign、Adobe Sign 或其他经认可平台进行签署；

（2）在沙特投资部或货币管理局支持的平台上签署合同；

（3）身份验证有效性；

（4）文件验证；

（5）公证，电子签和其他文件应由沙特公证人或执业律师进行；

（6）登记，注意在相关部门对合同进行登记；

（7）留痕，特别是在特定情况下可能需要证人。

Q4.承包商的主要义务是？

承包商的主要义务由合同规定。公共部门的合同，政府有合同范本（可查看https://www.saudiembassy.net/sites/default/files/ContractPublicWorks05.pdf）。私营部门的合同，没有通行的合同范本。

在实践中，FIDIC合同（1999年版）被广泛的参考或适用。承包商的一般义务包括：

（1）办理法律规定的许可证，特别是从沙特Municipality获得相应许可证；

（2）按时完成工程，及保修期内承担保修义务；

（3）采取施工安全和环境保护措施等，确保工程和人员、材料、设备、设施安全，其中在材料和设备方面，若业主自行提供，承包商应妥善保管；若业主未提供，根据业主要求采购。

Q5.承包商什么时候可以主张业主支付合同价款？

对于公共部门的工程而言，《政府招标和采购法》对政府支付款项有具体规定，一般根据工程进度支付款项，可以预付款，但是不超过合同价款10%，且要求承包商提供等额保函，尾款为合同价款10%及以上。

对于私营部门的工程而言，业主和承包商可约定付款日期。若无约定，《民事交易法》第469条规定承包商在完工后，将项目移交给业主，由业主验收后，即可主张款项；若是项目分为多个部分，承包商可根据完工部分主张款项。

Q6. 承包商是否可以主张调整价款？

对于公共部门的工程而言，一般不得主张价格调整，除非合同涵盖的产品或服务价格、税费变动，或者出现不可预见的经济困难。

对于私营部门的工程而言，如果合同中没有规定工程价格，承包商有权获得公平的报酬。在总价合同中，一般不能主张合同价款调整，除非业主导致价格调整或业主和承包商协商调整。在单价合同中，可以主张超出估计工程量的额外费用，但应当履行一定程序。

Q7.如果业主不支付合同价款，承包商该如何应对？

若业主在应支付款项而不支付，属于业主未履行其到期义务，根据《民事交易法》，承包商可发出通知主张：（1）要求业主履约；（2）拒绝或中止工作；（3）终止合同；（4）相应赔偿。

Q8.合同款项允许以外币结账吗？

一般以沙币结账，用外币结账需要符合沙特相关金融规定。对于公共部门的工程而言，根据《政府招标和采购法》，使用外币结账还应经过财政部批准。

Q9.如果承包商基于现场情况要求工程变更，应如何提出？

在单价合同情况下，如果要重新计量合同，承包商必须立即通知雇主预计工程量的任何大幅增加，否则承包商将失去索取超出估计工程量的额外费用的权利。

因此，建议承包商采取下列措施：

（1）通知：以书面形式通知业主，说明变更的范围和具体情况；

（2）评估：承包商评估工程变更对工期、预算、资源等影响，并根据业主要求补充说明；

（3）咨询：承包商咨询工程师/建筑师和分包商（如有）等相关方，确保变更具有可行性；

（4）提交变更报告，内容包括变更情况、对项目影响、预计增加或减少的费用、资源分配要求及其他信息

（5）等待业主回应

（6）若业主同意变更，签署书面变更协议，对原合同予以修订

Q10.如果工程有缺陷，承包商该如何应对？

（1）保修义务。根据《民事交易法》第466条，接到业主通知后，在业主指定的合理期限内修复。如果逾期未修复，承包商可能面临：承担业主聘用另一承包商修复的费用，或业主解除合同。

（2）赔偿义务。《沙特建筑规范适用法实施条例》规定了十年责任，即监督施工实施的监理方和承包商应共同负责对业主进行为期十年的赔偿，赔偿期限从颁发入住证明之日起计算，包括全部或部分拆除他们建造的建筑物或设施，以及任何威胁建筑物耐久性和安全的隐患。即使隐患是由土地本身，或者承包商按照业主要求建设有隐患的建筑，承包商也应当承担赔偿责任。十年缺陷责任不得约定排除。

Q11.是否可以在法定节假日和休息日开工？

尚未检索到沙特法律明文禁止在法定节假日和休息日开工。若在法定节假日和休息日开工，应当遵守《劳动法》规定。《劳动法》107条规定，在法定节假日和休息日开工，视为加班，应支付加班工资，即1.5倍工资。在沙特，法定休息日是每周一天，每周周五必须休息。

注意：针对施工时间额外补充一点，为了保护露天工作的劳动者免受太阳直晒和高温影响，《劳工部》颁布3337/1435号决议，在6月15-9月15期间，12.00-3.00为禁止露天工作时间。

Q12.什么情况下合同终止？

一般合同终止情况包括：约定终止、行使合同解除权、违约、无法履行等。（105-110）

在建筑工程中，合同终止特殊情况包括：

（1）项目竣工。

（2）工作量变更：在单价合同中，如果工程量大幅增加，业主有权终止合同，但业主必须立即终止合同，并必须向承包商支付已完成工作的价值，该价值应按照合同条款进行评估.

（3）情势变更：如果发生了在订立合同时无法预见的异常情况，导致业主和承包商的义务失衡，如一方继续履行合同会产生重大的损失、建筑合同的财务评估基础遭破坏等，则法院有权延长完工时间、调整承包商的报酬或终止合同。

（4）外部原因：不可归因于业主/承包商的外部原因，如不可抗力导致合同不可能继续履行，任意一方享有解除权。

《民事交易法》未明确规定破产/清算对合同效力的影响，业主和承包商可自由约定。

在终止合同时，应注意以书面形式通知对方，并就付款义务或赔偿义务达成一致。

Q13. 负责通知建筑质检员的主体

根据《沙特建筑规范适用法实施条例》第22条，许可证持有人（通常为承包商）或其代表（如项目经理或工程师）在施工各阶段，如地基、主体结构、管道和电气安装、装修、入住等阶段负责通知质检员检查，并提供检查所需的必要文件，如完整的图纸。在施工各阶段，如管道和电气安装。

Q14. 如果承包商完工并提供业主验收，但是业主拒绝或延迟验收，承包商如何应对？

此时业主有义务验收，如果业主无正当理由拒绝验收，且工程项目在承包商占有期间非因承包商过失或疏忽而损毁，承包商没有义务赔偿业主。根据《民事交易法》第464、467和469条规定，承包商有权向业主主张议定的工程费，业主在验收时支付；如果合同没有约定，承包商应当自行承担设备费用。

Q15. 是否允许分包？

一般由合同约定，分包应当经过业主同意。即使承包商将工程进行分包，承包商仍然就分包部分对业主负有责任，这要求承包商控制项目的整体进度和质量。

Q16.分包商能否向业主主张工程款？

在公共部门的工程中，《政府招标和采购法》规定政府可直接向分包商支付款项，但是否等同于分包商有权向业主主张款项，仍待实践检验。

此外，政府向分包商支付款项需符合《政府招标和采购法实施条例》第118条规定，即：

（1）承包商未向分包商支付到期工程款；

（2）承包商提交承诺书（undertaking），承诺政府可以向分包商支付款项；

（3）支付款项仅限于承包商应支付给分包商之款项。

在私营部门的工程中，分包商不能绕过承包商直接向业主张款项或其他索赔，除非承包商将请求权转让给分包商。

Q17.是否允许约定违约金？

允许，但是应当遵守伊斯兰教法，如禁止不当得利和投机。在约定延误违约金的情况下，业主应当主张和实际情况相当的损害赔偿。

如果承包商能够证明业主没有遭受任何损失，或者违约金与实际遭受的损害严重不成比例，则承包商可以向法院主张调整违约金。

结语

在沙特“2030愿景”的指导下，沙特投资项目必定是越来越多。《政府招标和采购法》、《民事交易法》、《沙特建筑规范》等对建筑工程项目规制较为细致。对于投资沙特建筑行业的企业而言，需要经验丰富的律所团队提供具体操作和合规指引。

沙特新规对建设工程合同的影响

沙特《民事交易法》将于2023年12月16日生效实施。该法于2023年6月19日通过M191/1444号皇家法令颁布，是一部开创性的法律，也是沙特“2030愿景”的重要组成部分。沙特不断加大社会经济改革力度，在立法方面出台了一系列新的法律法规，包括新《公司法》《政府招标和采购法》《私营机构参与法》《环境法》等。其中最重要的一部法典《民事交易法》的颁布和实施将影响该国民商事交易的法律环境，是与国际上成熟的法律体系接轨的重要举措，有利于吸引全球各地的投资人，营造更为透明的法律环境。

法律环境

依据传统，伊斯兰教法是沙特的基本法，沙特境内的民商事交易主要受其管辖。伊斯兰教法是不同来源原则的集成，其中的原则通常仅有笼统的表述，这使得沙特法院在适用这些原则时拥有相当大的自由裁量权。沙特法院可能综合运用司法自由裁量权和既定的法律原则来审查和解释商事文件。这种灵活性，加上缺乏对法院具有约束力的判例、没有法院判决的公报系统，且政府机关能行使行政自由裁量权，使得准确预测合同的正确解释和最终的可执行性变得非常困难。这往往也是企业投资沙特的担忧所在。

《民事交易法》的颁布将改善这一情况，为投资沙特的企业和个人营造更具确定性的法律环境。新法篇幅长达721条，首次以法典形式制定了沙特管辖合同、侵权和财产所有权的规则，覆盖合同相关的各类问题，包括合同的成立和要素，例如效力、条件、权利和义务、不可抗力和无法履行、无效和解除、救济、责任限制、赔偿、终止、转让。对于《民事交易法》任何未有具体规定或需要进一步澄清的合同问题，该法第720条列出的41条伊斯兰教法规则将在考虑合同的性质、条件和例外性等问题的基础上适用，但不得与《民事交易法》相冲突。并且，沙特政府已被指示审查其他法律以评估《民事交易法》对该等法律的影响，并根据《民事交易法》对该等法律提出必要的修订。

合同规则

《民事交易法》中还有诸多关于服务合同的具体规则，详见第461条至第478条，适用于施工、工程及类似协议。其中关于合同价格调整、设计和数量变更、分包和终止等内容，值得中国工程企业重点关注。

合同价格调整的限制。对于单价合同而言，根据《民事交易法》第470条，如果合同约定以单位计量，并且在工作中发现为了执行商定的设计需要明显超过估算的工作量，承包商应当立即通知业主，并说明工作量增加的具体情况。如果承包商未履行以上义务，则将丧失要求增加合同价格的权利。如果增加的单位数量较大，业主可以撤销合同并暂停合同执行。对于固定总价合同，根据《民事交易法》第471条，在采用商定设计的总价合同中，即使材料、劳动力或者其他费用价格上涨，承包商也无权要求增加合同价格。根据《民事交易法》第471条第二款，承包商不得因设计修改或补充，要求增加合同价格，除非该等费用增加是由业主的错误造成的，或者经业主允许且同意增加合同价格。

允许承包商将全部工程分包。不同于中国禁止将全部工程转包，沙特对承包商将项目分包持开放态度。根据《民事交易法》第473条，除非法律另有规定、有协议约定、工作的性质另有要求，或者承包商的身份是合同的一个考虑因素，否则承包商可以将全部或者部分工程分包给分包商。

合同终止。根据《民事交易法》第466条，如果承包商违反合同约定，业主可以发出警告，要求其在合理的期限内进行相关部分工程的修复，否则业主可以聘请另一个承包商来完成或修复相关部分的工程，费用由原承包商承担，或者发出通知，终止合同。如果缺陷不能修复，或者承包商迟延开工或竣工，以至于不可能在约定的期限内完成，业主也可以发出通知，立即终止合同。

结论

总体而言，《民事交易法》澄清了许多问题且是一项值得欢迎的法典，将在很大程度上改善和优化沙特的法律环境，给予投资人、承包商更明确的可预见性。但不可忽视的是，该法是一部内容广泛的新法律，沙特法院对该法的理解和适用仍需要相当长的时间才能明确。在这个新旧交接的过程中，企业更应谨慎行事，咨询专业人士的意见，为项目保驾护航。

在沙特利雅得进行国际工程合同谈判时，需综合考量当地法律体系、FIDIC合同惯例及伊斯兰法原则，结合风险分配、争议解决和文化适配等关键议题。以下是谈判要点与策略的详细分析：

一、合同条款的本地化调整

1. FIDIC合同的修改与风险再分配

沙特广泛采用FIDIC红皮书（1999版为主），但业主通常对标准条款进行大幅修改，将风险转移给承包商，例如：

风险转移：要求承包商承担不可预见地质条件或设计缺陷风险（原FIDIC红皮书中由雇主承担）。

控制权增强：限制工程师的决策权，要求其关键决定需经业主批准，削弱中立性。

保修期延长：沙特民法典规定结构缺陷保修期可达10年，需在合同中明确责任边界。

谈判策略：争取保留FIDIC核心风险分配原则，对重大修改条款（如风险转移、控制权）要求额外补偿或调价机制。

2. 补充合同与“陷阱条款”应对

沙特业主常在投标前突击下发补充合同，增加隐蔽风险（如复杂施工内容或模糊的技术标准）。

策略：设立专门团队快速分析补充合同，要求延长投标截止时间，并在报价中预留风险费用。

二、法律合规与伊斯兰法适配

1. 《民事交易法》（CTL）的核心影响

2023年生效的CTL对合同条款提出新要求：

不可抗力条款：需明确定义事件范围（如自然灾害、政府行为），并约定风险分配（如工期延长或成本补偿）。

分包条款：允许全部分包，但承包商仍需对业主承担主合同责任；需审查分包商资质并明确责任链。

策略：在合同中嵌入CTL合规条款，例如引用CTL第174条允许协商不可抗力风险分配。

2. 伊斯兰法原则的约束

禁止利息（Riba）：逾期付款利息条款可能无效，需改用“违约金”或成本加融资（Murabaha）等伊斯兰金融工具。

禁止投机（Gharar）：合同标的、价格、交付时间必须明确，避免模糊表述。

策略：聘请熟悉伊斯兰法的律师审核条款，确保合同结构与当地金融合规要求一致。

三、支付条款与资金风险防控

1. 支付延迟的应对

沙特业主常因财政压力延迟付款，导致承包商垫资风险。

策略：

报价设计：提高前期工程单价，确保中前期快速回款。

支付保障：要求业主提供银行保函或主权担保，并约定延期支付的罚则（以非利息形式）。

2. 调价机制

沙特通胀率波动较大，合同中需嵌入调价公式（如基于材料价格指数），并明确调整周期。

四、争议解决机制的选择

1. 仲裁条款的优化

仲裁地选择：优先约定在迪拜（DIFC）或伦敦等中立地区，避免沙特法院干预。

法律适用：明确适用英国法或国际商法（UNIDROIT），减少伊斯兰法解释的不确定性。

2. DAAB的早期介入

采用FIDIC 2017版的争议避免/裁决委员会（DAAB），要求其定期参与项目，预防争议升级。

五、文化适配与实操建议

1. 本地化团队建设

聘用沙特本地律师与顾问，处理法律翻译（合同需阿拉伯语版本优先）及政府关系。

建立与业主的信任关系，重视面对面沟通与礼仪尊重。

2. 技术标准的明确性

沙特业主可能引用模糊技术规范（如混合英美标准），需在合同中强制约定具体规范版本，并保留技术争议的专家评审权。

总结

沙特利雅得国际工程合同谈判的核心在于平衡FIDIC国际惯例与本地法律约束，通过条款优化、风险对冲及文化适配降低履约风险。重点需关注：

1. 合同条款的本地化修改与补偿机制；

2. CTL与伊斯兰法的合规性设计；

3. 支付保障与争议解决的提前规划；

4. 本地化团队与文化融合。

通过以上策略，承包商可在复杂环境中争取主动权，实现风险可控的可持续合作。